⏱ Temps de lecture : 4 minutes chrono !

Cela faisait bien longtemps que je ne vous avais pas écrit. J’en ai profité pour beaucoup travailler sur notre outil d’analyse du marché, afin de continuer à vous fournir des analyses encore plus précises.

Croissance continue des syndics. Mise à jour 2026.

Il y a un an, dans la première édition de cette newsletter, je vous partageais la liste des 14 entités juridiques exerçant le métier de syndic qui avaient connu une croissance continue, trimestre après trimestre — du nombre de copropriétés sous gestion.

Cette année, j'ai relancé l'exercice avec les mêmes critères.
Résultat brut : il n'en reste que 2.

• So Nice🏅par Immobilière Pujol🏅 (2 clients qu’on affectionne particulièrement)

• Octo Immo

Si Nice 🏅

Octo Immo

Pourquoi seulement 2 ? Parce que le registre n'est pas parfait.

Ces résultats se basent sur le registre des copropriétés (Anah) qui est la source officielle. Mais ce registre contient des anomalies du fait d’une politique un peu stricte quant aux déclarations/modifications.

Depuis la dernière newsletter, nous avons développé chez milliemes.com un algorithme de correction dédié à ces “anomalies”. Une couche d’analyse que nous appliquons systématiquement à nos données.

Avec notre version corrigée du registre, ce ne sont plus 2 mais plus de 100 entités en croissance continue sur 15 trimestres.

⚠️ Précision : je parle ici d’entités juridiques (SIREN), pas de groupes ni de réseaux. Un réseau comme Foncia compte des dizaines d’entités — certaines en croissance, d’autres non. L’analyse groupe par groupe, ce sera pour une prochaine édition.

Les 50 premières entités en croissance continue (classées par nombre de copropriétés, données corrigées)

Réseau Foncia : Foncia Normandie (~1 600 copros) · Foncia Lacombe Vaucelles (~960) · Foncia Marne La Vallée (~910) · Foncia Fabre Gibert (~800) · Foncia Grand Bleu (~770) · Foncia Terre Occitane 🏅 (~750) · Immo de Corse 🏅 (~730) · Foncia Cimes De Savoie (~720) · Foncia Loire Atlantique (~700) · Foncia Agence Centrale (~660) · Foncia Vallée (~510)

Réseau Immo de France : Immo de France Forez Velay (~970) · Immo de France Ouest 🏅 (~710) · Immo de France Normandie (~560) · Immo de France - Ain (~530)

Réseau Square Habitat : Square Habitat Nord De France (~1 500) [qui deviendra bientôt Citya] · Square Habitat CA Touraine Poitou (~590) · Square Habitat CA Centre France (~550)

Indépendants et autres réseaux : Pichet Immobilier Services 🏅 (~1 500) · Cabinet Loiselet Père Fils et Daigremont (~1 300) · Craunot (~960) · Cabinet Heurtier (~610) · Cabinet Thierry 🏅 (~550) · DLJ Gestion (~550) · Flash Immobilier (~470) · Atrium Gestion 🏅 (~470) · Crédit Agricole Centre Loire Copro (~450) · C.I.S. Immobilier (~430) · Sogeprim (~420) · Peak Développement (~410) · Cabinet Ifnor 🏅 (~410) · Imhotep (~400) · Sorec (~400) · Régie Simonneau (~380) · Quadral Property (~370) · ABP (~370) · Valière Cortez (~360) · Agence Strasbourg Immobilière (~340) · Location Gestion Syndic d’Immeubles (~340) · Ajassociés (~340) · Romefort Immobilier (~340) · Vacherand Immobilier 🏅 (~330) · Immolys 21 (~330) · Jacquart Gestion (~330) · Cabinet Aumond Gibon Prairie (~320) · Caen Immobilier (~320) · Central Immobilier (~310) · Lefeuvre Syndic (~300) · SAFIM (~300) · Citya Sainte Victoire (~300)

🏅 = clients actes.immo

Grand respect à tous ces professionnels et aux équipes qui les composent.

💡 La découverte du mois : Osly

Vous connaissez le tableau de clefs/badges dans votre agence ? Les allers-retours prestataires, le cahier de suivi jamais à jour, les badges qu’on oublie de rendre ?

Osly digitalise tout ça : vous envoyez un accès au prestataire, il entre dans la copro avec son téléphone. Pas de changement d’interphone, pas de travaux, un coût suffisamment faible pour équiper tout son parc.

Plusieurs syndics l’ont déjà fait. → oslysolutions.fr

Une statistique vous interpelle ? Un chiffre que vous ne comprenez pas ? Des statistiques que vous aimeriez nous voir publier ? Envoyez-nous un message sur LinkedIn.

🫡 À bientôt ! D’ici là, portez-vous bien… et n’hésitez pas à partager à vos collègues ou toute personne que ça pourrait intéresser.

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🚨 S’il venait à vous manquer un RCP, un EDD, un modificatif, un acte de vente, un plan… Pensez à actes.immo 🚨

⏱ Temps de lecture : 2 quelques minutes chrono (cette édition plus détaillée est un peu plus longue. Elle a été coupée en 2 parties)

Avant de commencer, je veux dire aux gestionnaires, assistantes, dirigeants de cabinets de syndics qui n’utilisent toujours pas nos services qu’ils devraient le faire.

Voici comment nos clients syndics les plus exigeants utilisent nos services :

1️⃣ ils nous commandent un état hypothécaire à chaque nouvelle copro qu’ils gagnent et vérifient s’ils ont bien tous les actes publiés (comprendre “est-ce que le précédent syndic leur a bien transmis tous les actes; pire, disposait-il lui-même de tous les actes. Dans 20 à 30% des cas, il en manque au moins un)

2️⃣ S’il en manque un ou plusieurs, ils nous demandent de commander une copie du RCP/EDD ou des modificatifs manquants

3️⃣ Lorsqu’il y a des problèmes sur les attributions de lots, nous leurs commandons des états hypothécaires par lot (et éventuellement les actes de vente dans les cas les plus complexes)

4️⃣ Lors des procédures de recouvrement de charges, il nous est demandé les mêmes actes qu’au point 3️⃣ (état hypothécaire par lot + copie dernière mutation => preuve formelle + noms).

5️⃣ Ils nous demandent de retrouver les plans pour les copros où ils n’en ont pas.

Voici la partie 2 de notre analyse.

Pour les régions Ile-de-France, Auvergne-Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Occitanie et Grand-Est, rendez-vous dans la partie 1.

Nouvelle – Aquitaine - 20907 copropriétés - 7.1% du total français

🥇La première place dans cette région se joue vraiment à quelques lots.

🏅Merci au groupe Pichet pour sa confiance.

AJP m’intéresse particulièrement car les copropriétés qu’ils gèrent ont une empreinte territoriale très particulière (mais ce sera l’objet d’une prochaine édition de cette newsletter).

Bretagne - 13828 copropriétés - 4.7% du total français

A l’exception de Foncia, tous les suivants sont très très proches entre eux. De nombreux changements au classement pourraient survenir dans les trimestres à venir. D’ailleurs, c’est la région où il y a eu le plus de changements trimestriels.

J’ai un petit faible pour la police du logo Keredes que j’adore.

Pays-de-la-Loire - 13332 copropriétés - 4.5% du total français

Les plus attentifs auront noté un changement de classement entre ce tableau et la carte de France en haut de la partie 1 de cette édition de la newsletter.

Nous sommes allés chercher les entités composants le groupe Bras et il passe, d’une petite tête, devant nos amis de Thierry Immobilier.

Dans cette région encore, il y a des écarts faibles entre certains acteurs qui peuvent laisser envisager des changements dans les trimestres à venir.

🏅Merci à Thierry Immobilier et Immo de France Ouest pour leur confiance.

Normandie - 10849 copropriétés - 3.7% du total français

Encore une région avec de très faibles écarts entre les syndics. Entre la 4ème et la 10ème place tout est possible.

A suivre au fil des trimestres…

Hauts de France - 10310 copropriétés - 3.5% du total français

Sergic a fait une belle “remontada” sur le trimestre.

Le premier (Citya - 16 entités) est 6 fois plus gros que le 10ème. Sans agréger les (16) entités Citya, la compétition serait bien plus rude.

Bourgogne-Franche-Comté - 9767 copropriétés - 3.3% du total français

Lamy et Citya se détachent en Bourgogne-Franche-Comté. Derrière, les écarts sont plus faibles.

Centre-Val de Loire - 6871 copropriétés - 2.3% du total français

Citya (11 entités) est loin devant en Centre-Val de Loire.

Derrière, certains places se jouent quelques centaines de lots.

Corse - 2599 copropriétés - 0.9% du total français

Région qui nous est chère pour ceux qui nous connaissent bien. En Corse, Foncia exerce son métier sous la marque Immo de Corse.

En économie, le marché corse de la copropriété serait qualifié d’oligopole à franges : peu d’acteurs ont une grosse part de marché et beaucoup d’acteurs ont peu de parts.

Immo de Corse gèrent près de 25% des copropriétés corses.

Leur plus proche challenger est 2 fois plus petit.

🏅Merci à Immo de Corse pour leur confiance. Nous adorons travailler avec leurs équipes.

Rappel de la méthodologie

Nous sommes partis des données publiques fournies par l’Anah que nous avons torréfiées. En dehors de la mise en page, une grosse partie de notre travail a résidé dans l’analyse des sociétés membres d’un réseau ou d’un groupe pour fournir des données agrégées les plus justes possibles. Bien évidemment, nous avons pu passer à cotés de certains groupes, si tel était le cas, n’hésitez pas à nous contacter. De nombreux dirigeants de syndics (réseaux et indépendants) l’ont déjà fait et nous les en remercions.

🫡 Rendez-vous la semaine prochaine ! D’ici là, portez-vous bien…

N’hésitez pas à partager à vos collègues, votre boss ou toute personne que ça pourrait intéresser.

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⏱ Temps de lecture : 2 quelques minutes chrono (cette édition plus détaillée est un peu plus longue et est coupée en 2 parties)

Avant de commencer, je veux dire aux gestionnaires, assistantes, dirigeants de cabinets de syndics qui n’utilisent toujours pas nos services qu’ils devraient le faire. Si, si ! J’ai les noms de ceux qui ne le font pas !

Voici comment nos clients syndics les plus exigeants utilisent nos services :

1️⃣ ils nous commandent un état hypothécaire à chaque nouvelle copro qu'ils gagnent et vérifient s'ils ont bien tous les actes publiés (comprendre "est-ce que le précédent syndic leur a bien transmis tous les actes; pire, disposait-il lui-même de tous les actes. Dans 20 à 30% des cas, il en manque au moins un)

2️⃣ S'il en manque un ou plusieurs, ils nous demandent de commander une copie du RCP/EDD ou des modificatifs manquants

3️⃣ Lorsqu'il y a des problèmes sur les attributions de lots, nous leurs commandons des états hypothécaires par lot (et éventuellement les actes de vente dans les cas les plus complexes)

4️⃣ Lors des procédures de recouvrement de charges, il nous est demandé les mêmes actes qu'au point 3️⃣ (état hypothécaire par lot + copie dernière mutation => preuve formelle + noms).

5️⃣ Ils nous demandent de retrouver les plans pour les copros où ils n'en ont pas.

6️⃣ Nous les mettons en contact avec un cabinet de généalogie pour la recherche d'héritiers (dans le cas du décès d'un copropriétaire sans héritiers connus ou sans dernières volontés)

Comme cette édition est un peu longue, nous avons coupé l’analyse 2 parties.

Voici la partie 1 !

Nous avons compté combien chaque syndic gère de copropriétés dans chacune des 13 régions administratives de France métropolitaine.

Voici en synthèse, le top 3 par région (le détail au dessous) :

On note une forte présence du top 5 des réseaux : Foncia, Citya, Lamy, Procivis (sous ses différentes marques dont Immo de France) et Square Habitat.

Le détail par région

Ile-de-France - 68 312 copropriétés - 23.1% du total français

Foncia surnage avec un nombre de lots principaux gérés plus de 3 fois supérieur au second (le groupe Atrium). C’est plus que les 3 suivants réunis.

Foncia gère plus d’une copropriété sur 10 d’Ile-de-France. Toutes ces copropriétés demeurent gérés par 24 entités différentes de Foncia.

🙏 Merci à Foncia Mansart, Atrium et Homeland pour leur confiance. Homeland est à nos cotés depuis le premier jour.

Auvergne Rhône-Alpes - 43689 copropriétés - 14.8% du total français

Foncia et Procivis sont loin devant les suivants. A eux deux, ils gèrent 22% de toutes les copropriété de la région Auvergne-Rhône-Alpes.

On note des paliers : Foncia-Procivis (plus de 100 000 lots) puis Citya-Lamy puis Pedrini-Oralia puis Square Habitat-Cabinet Heurtier-Orpi…

A noter que les copropriétés gérées par Citya dans cette région sont gérées par 35 entités différentes, 19 pour Foncia, 17 pour Procivis, 13 pour Orpi…

Il est aussi intéressant de réaliser que la régie Pedrini gère presque le même nombre de lots qu’Oralia mais 2 fois moins de copropriétés (qui sont forcément plus grandes que celles d’Oralia)

Provence-Alpes-Côte d'Azur - 40664 copropriétés - 13.8% du total français

Un rapport de presque 1 à 18 entre le premier (Foncia) et le 10ème de cette région (le Cabinet Roulland).

Des écarts très faibles en nombre de lots pourraient voire des changement de classement se produire dans les trimestres à venir.

🙏 Merci à Foncia SAGI, Immo de France Provence et Immobilière Pujol pour leur confiance. Immobilière Pujol et ses satellites nous gratifient d’une confiance qui nous honorent.

Occitanie - 27974 copropriétés - 9.5% du total français

Foncia se trouve une fois encore très en tête avec un nombre de lots principaux gérés plus de 2,5 fois supérieur à son plus proche challenger (Procivis)

🙏 Merci à Foncia Terre Occitane, premier Foncia à nous avoir fait confiance.

Grand Est - 23970 copropriétés - 8.1% du total français

Entre Citya, Lamy et Procivis la “compétition” est rude, très peu d’écart de lots.

Idem entre Century 21 (7 entités) et Sorec.

Rappel de la méthodologie

Nous sommes partis des données publiques fournies par l’Anah que nous avons torréfiées. En dehors de la mise en page, une grosse partie de notre travail réside dans l’analyse des sociétés membres d’un réseau ou d’un groupe pour fournir des données agrégées les plus justes possibles. Bien évidemment, nous avons pu passer à cotés de certains groupes, si tel était le cas, n’hésitez pas à nous contacter. De nombreux dirigeants de syndics (réseaux et indépendants) l’ont déjà fait et nous les en remercions.

🫡 Rendez-vous dans la prochaine édition pour les 7 autres régions ! D’ici là, portez-vous bien…

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🚨 Comme toujours, s’il venait à vous manquer un RCP, un EDD, un modificatif, un acte de vente, un plan… Pensez à actes.immo 🚨

⏱ Temps de lecture : 3,5 minutes chrono

Cette semaine, pas “un” mais beaucoup de chiffres !

Le marché en un clin d’œil

• Près de 315 000 immeubles déclarés auprès du registre

• 4 400 sociétés différentes ont déclaré au moins une copropriété

• 72 copropriétés gérées en moyenne par syndic

Mais la moyenne est trompeuse : entre Lamy et ses presque 11 000 copropriétés et les centaines de « micro-syndics » cantonnés à un seul immeuble, l’écart est abyssal

(chiffres précis ci-dessous)

D’ailleurs, à la question “quel est le nombre le plus fréquent de copropriétés gérées par un syndic ?”, la réponse est simple :

c’est 1 !

Il y a 264 sociétés déclarant ne gérer qu’une copropriété 🤯

Focus sur les syndics gérant entre 1 et 10 copropriétés

Il y a donc 1 012 syndics qui déclarent gérer 10 copropriétés ou moins. 1 012, c’est 23% du nombres de syndics professionnels. Presque un quart.

Ils gèrent 4 186 copropriétés. Soit 1,3% du nombre total des copropriétés déclarées.

A l’opposé, 11 syndics déclarent gérer plus de 1000 copropriétés. 11, c’est 0,25% du nombre de syndics. Ils gèrent 23 263 copropriétés. Ce qui représente 7,4% du nombre total de copropriétés.

Le marché découpé par tranches

Le nombre médian de copropriétés est 39. Cela signifie qu’il y a autant de professionnels (environ 2200) qui gèrent plus de 39 copropriétés que moins de 39.

🚨Réclame

C’est reparti

Au cours des 2 derniers mois, j’ai échangé avec beaucoup de syndics (et un avocat très malin). Certains syndics m’ont acheté des missions de conseil justement sur l’analyse des statistiques du marché et un outil (appelé milliemes) est en gestation. Souvent lors de nos échanges, le mot “Pareto” était cité.

Sous entendu, sommes-nous dans un marché où 20% des (plus gros) syndics gèrent 80% des copropriétés ?

Lamy à lui tout seul représente 0,02% du marché (1 entité sur 4395) mais gère 3,4% des copropriétés.

Nous avons vu plus haut que les 11 syndics déclarant plus de 1000 copropriétés (0,22% des syndics incluant Lamy) géraient 23 263 copropriétés (7,4% des copropriétés).

Et Pareto et son 80-20 dans tout ça ?

• 80% des copropriétés (251 933) sont gérées par 35,9% des syndics (1 580)

• 20% des syndics (879) gèrent 62,6% des copropriétés (197 028)

Donc nous ne sommes pas tout à fait sur un marché 80-20 mais la distribution demeure fortement asymétrique.

Et les 50-50 ?

• 50% des copropriétés (157 458) sont gérées par 12,2% des syndics (540)

• 50% des plus gros syndics (2 197) gèrent 89,7% des copropriétés (197 028)

📌 En résumé

• 314 916 copropriétés sont déclarées par 4 395 sociétés

• En moyenne, un syndic gère 71,7 copropriétés (mais la répartition est asymétrique = peu gèrent beaucoup de copropriétés et beaucoup en gèrent peu)

• Il y a autant de syndics (~2200) qui gèrent plus de 39 copropriétés que de syndics qui en gèrent moins

Remarques méthodologiques

1. Toutes ces données sont principalement tirées des 500 millions de cellules d’un grand tableau que nous gérons et qui est, entre autre, alimenté par les données publiques du registre des copropriétés géré par l’Anah

2. Les valeurs portent sur les données du premier trimestre 2025

3. Je parle du nombre de copropriétés déclarées par entité juridique. Ainsi, toutes entités des réseaux (Foncia, Citya, Square Habitat, Procivis, Oralia, Orpi, Century 21…) sont considérées séparément et comptent pour un. 1 entité juridique = 1 “syndic” dans les tableaux. Idem pour les groupes (Loiselet & Daigremont, Atrium Gestion, Thierry Immobilier, Safar, AJP, Homeland…)

Si ça vous dit, je referais tous ces calculs pour les réseaux et les groupes à la rentrée (n’hésitez pas à m’envoyer un message).

🫡 Rendez-vous la semaine prochaine ! D’ici là, portez-vous bien…

N’hésitez pas à partager à vos collègues, votre boss ou toute personne que ça pourrait intéresser.

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🚨 En ces périodes d’assemblées générales, s’il venait à vous manquer un RCP, un EDD, un modificatif, un acte de vente, un plan… Pensez à actes.immo 🚨

Rappel des éditions précédentes :

#10 - Connaissez-vous la part des lots principaux dans le nombre total de lots ?

#9 - Pourquoi les syndics lyonnais sont des régies ?

#8 - Enfin le nombre de lots par syndic par département

#7 - Combien de lots par copro par département ?

#6 - Combien de copropriétés par syndic ?

#5 - Syndic XXL ou mini-format ? Voici la vraie répartition du marché

#4 - Où trouve-t-on le plus de copropriétés ?

#3 - Syndics bénévoles vs professionnels : quelles tailles de copropriétés ?

#2 - Connaissez-vous les plus gros syndics de votre département ?

#1 - Quels sont les syndics à avoir connu une croissance continue sur 11 trimestres ?

⏱ Temps de lecture : 2 minutes chrono

Il y a quelques jours, j’ai partagé sur Linkedin le classement des syndics (réseaux et indépendants) par nombre de copropriétés. D’aucuns m’ont fait remarquer qu’un classement par nombre de lots principaux ferait plus de sens. Je me suis exécuté.

Voici le Top25

Mais cela m’a fait me poser une autre question : “quelle est, en moyenne, la part des lots principaux dans le nombre total de lots ?”

Et surtout, “est-ce que cette part est uniforme sur le territoire français ?”

La réponse en image et en chiffre

En moyenne sur le territoire français, le nombre total de lots est 2,1 fois plus élevé que le nombre de lots principaux.

Dit autrement, en moyenne, les lots principaux représentent 47% du total de lots d’une copropriété.

Mais cette moyenne varie d’un département à l’autre.

La moyenne la plus faible se trouve en Lozère où les lots principaux ne représentent que 38% du nombre total de lots. Si quelqu’un sait nous expliquer pourquoi, nous sommes preneur de l’explication.

A l’inverse en Corse-du-Sud, les lots principaux représentent près de 61% des lots totaux.

Voici les chiffres pour les départements avec les 10 plus forts et 10 plus faibles ratios :

Pourquoi c’est utile ?

Ce chiffre permet d’estimer la charge réelle d’un syndic : gérer 1000 caves, ce n’est pas gérer 1000 appartements

📌 En résumé :

• Les lots principaux représentent en moyenne 47 % du total

• Mais cette part varie de 38 % à 60 % selon les départements

• Une stat utile pour comprendre la complexité réelle d’un portefeuille

PS: tous ce chiffres correspondent aux copropriétés gérées par des syndics professionnels. Pour avoir une idée de l’écart en terme de nombre de lots entre bénévoles et professionnels, je vous invite à aller relire l’édition #3 - Syndics bénévoles vs professionnels : quelles tailles de copropriétés ?

🫡 Rendez-vous la semaine prochaine ! D’ici là, portez-vous bien…

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🚨 En ces périodes d’assemblées générales, s’il venait à vous manquer un RCP, un EDD, un modificatif, un acte de vente, un plan… Pensez à actes.immo 🚨

Rappel des éditions précédentes :

#9 - Pourquoi les syndics lyonnais sont des régies ?

#8 - Enfin le nombre de lots par syndic par département

#7 - Combien de lots par copro par département ?

#6 - Combien de copropriétés par syndic ?

#5 - Syndic XXL ou mini-format ? Voici la vraie répartition du marché

#4 - Où trouve-t-on le plus de copropriétés ?

#3 - Syndics bénévoles vs professionnels : quelles tailles de copropriétés ?

#2 - Connaissez-vous les plus gros syndics de votre département ?

#1 - Quels sont les syndics à avoir connu une croissance continue sur 11 trimestres ?

⏱ Temps de lecture : 3 minutes chrono

Si vous ne le savez pas encore, je développe un outil à destination des syndics pour leur permettre de mieux appréhender leur marché national/régional/local, leur position dans ce marche, leur concurrence…

J’aide aussi des syndics et des administrateurs de biens en quête de croissance externe à trouver des syndics qui correspondent à leurs critères.

Dans les 2 cas, j’ai accumulé 40 fois plus de données que les 30 tomes de 1000 pages de l’Encyclopædia Universalis.

Et dans ces données, une chose m’a souvent étonné : la présence récurrente de sociétés comportant le mot “régie” dans leur dénomination sociale.

Encore plus étonnant, ces sociétés sont quasiment systématiquement installées dans la région lyonnaise (et alentours).

Il n’en fallait pas plus pour que je mène l’enquête !

D’où vient le mot “régie” ?

Sens originel. Régie dérive du verbe latin regere : « gouverner, administrer ». En français, il désigne toute gestion faite « pour le compte d’autrui ».

Évolution immobilière. Au XIXᵉ siècle on parle de régie d’immeubles : une société qui assure « la gérance immobilière et la perception des loyers ».

Un modèle lyonnais né du marchand-soyeux

L’immeuble de rapport, terrain de jeu des rentiers

Lyon est, avec Paris, la grande ville où les immeubles de rapport se multiplient dès 1830; les capitaux dégagés par la soierie y cherchent un placement sûr. 

Pour ces propriétaires dispersés, le régisseur devient « l’homme de confiance » : il loue, encaisse, entretient et reverse un revenu net. Les premiers cabinets s’installent dans les années 1850-1860 et se rémunèrent ~2,5 % des loyers. (source)

Naissance des régies

Des maisons comme Simonneau (1806), Carron (1875) ou la « Régie du Grand Lyon » (1968) revendiquent cette filiation directe.

La profession se structure autour d’anciens clercs de notaire, d’où une culture juridique solide.

Quand le droit invente le « syndic », les régies s’adaptent

Loi du 28 juin 1938 : premier statut de la copropriété, création de la fonction de syndic. Les régies ajoutent la mission de syndic mais gardent leur marque.

Loi du 10 juillet 1965 (statut actuel) + Loi Hoguet 1970 (carte pro) professionnalisent « administrateurs de biens / syndics ». À Lyon, la carte professionnelle vient simplement formaliser une activité déjà exercée par les régies depuis un siècle.

Pourquoi ne pas avoir changé de nom ?

• Notoriété : la clientèle bourgeoise identifie déjà son gestionnaire sous l’enseigne « Régie »

• Poly-activité : location, gérance, transactions, syndic — un terme unique couvre tout le spectre

• Identité locale : « Régie lyonnaise » devient un label concurrentiel, au point qu’on dresse encore le palmarès des « 100 régies qui comptent dans le Rhône ». (source)

Pourquoi le terme perdure aujourd’hui ?

1. Poids historique des marques : plusieurs régies affichent fièrement 150 à 200 ans d’existence — argument marketing fort.

2. Structure du parc : Lyon conserve un parc ancien d’immeubles de rapport, toujours géré en bloc par régies; la copropriété, bien que majoritaire, arrive plus tardivement que dans les villes balnéaires ou parisiennes.

3. Continuum métier : le même cabinet facture aujourd’hui des honoraires distincts (location , gestion, syndic) mais sous la bannière historique unique de la régie.

En résumé

• Étymologie : régie = gestion pour le compte d’autrui

• Histoire locale : le tissu lyonnais de rentiers-soyeux crée dès le XIXᵉ siècle des « régies d’immeubles »

• Évolution juridique : l’État introduit le mot syndic à partir de 1938 ; les régies l’intègrent, sans rebaptiser leurs sociétés

• Résultat : en 2025, de nombreux syndics professionnels de la métropole affichent encore « Régie » dans leur raison sociale — un trait culturel lyonnais hérité d’une longue tradition d’administration de biens

J’espère que cette édition de la newsletter, un peu différente, vous aura tout autant intéressé.

Rendez-vous la semaine prochaine ! D’ici là, portez-vous bien…

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Après avoir mesuré :

• le nombre moyen de copropriétés gérées par un syndic professionnel (édition #6)

• le nombre moyen de lot par copropriété et par département (édition #7)

… voici enfin le nombre moyen de lots par syndic professionnel et par département. Cette métrique complète bien les précédents chiffres pour comprendre la « taille des portefeuilles » par département.

Le chiffre qui pique

En Loire‑Atlantique, un syndic gère 1 981 lots principaux en moyenne… contre 194 en Creuse. Dix fois plus !

Cette disparité reflète à la fois :

• la densité du parc résidentiel

• la concurrence locale (plus de syndics = moins de lots chacun)

• et la structure des copropriétés (petites résidences rurales vs gros ensembles urbains).

Zoom express 🔍

• Loire‑Atlantique (44) : 116 syndics qui se partagent 229 852 lots principaux ; un marché hyper‑concentré autour de Nantes et de la côte

• Creuse (23) : 9 syndics seulement pour 1 747 lots ; un tissu de petites copropriétés rurales où la gestion reste « artisanale »

Ce qu’il faut retenir 💡

Plus le parc est dense et plus la concurrence est faible, plus le portefeuille moyen d’un syndic gonfle. À l’inverse, dans les zones rurales, le modèle économique repose sur de très petits lots.

Rappel des données (éditions précédentes) :

• Syndics bénévoles vs professionnels : quelles tailles de copropriétés ?

• Où trouve-t-on le plus de copropriétés en France ?

• Syndics XXL ou mini-format (la répartition du marché)

• Combien de copropriétés par syndics dans chaque département ?

• Combien de lots par copropriété dans chaque département ?

La prochaine édition s’intéressera aux “régies lyonnaises” ! D’ici là, portez-vous bien…

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⏱ Temps de lecture : 3 minutes chrono

Suite à l’édition #6 sur le nombre moyen de copropriétés par syndic, Maître Agnès Lebatteux a partagé une remarque très juste sur LinkedIn :

En réponse, je lui avais partagé le fait que je ferai cette analyse par “lot”.
La voici en 2 temps :

1. cette édition traite du nombre moyen de lots (principaux et totaux) par copropriété par département

2. la semaine prochaine, nous traiterons du nombre moyen de lots par syndic par département

Le nombre de copro et le nombre de syndics pro par département ont déjà été abordés ici.

Nombre de lots principaux

Les chiffres sont petits mais vous pouvez zoomer

En moyenne, il y a 3,6x plus de lots principaux dans un copropriété en Val-d’Oise que dans les Vosges.

Nombre total de lots

Là encore, un rapport de presque 3,9 fois plus de lots entre le département avec la plus faible moyenne (Meuse) et la plus forte (Val-d’Oise).

➡️ Dans les départements ruraux, on trouve souvent des syndics qui gèrent un grand nombre de copropriétés très petites, parfois moins de 10 lots. Le point de vue de Maître Lebatteux prend ici tout son sens.

Comparaison entre lots principaux et total de lots

Selon toute logique, le nombre total de lots et corrélé au nombre de lots principaux. Avec quelques points qui se détachent comme la Corse du Sud, l’Aude et dans une moindre mesure Paris.

L’Ile-de-France est en tête du nombre de lots (à l’exception de Paris => moins d’espace, des copropriétés plus petite qu’en proche banlieue parisienne).

On notera la Savoie et Haute-Savoie en haut à droite, (juste à gauche de l’Ile-de-France) : nombreux lots = stations de ski.

Top et bottom 10

Rendez-vous la semaine prochaine pour l’analyse du nombre de lots ! D’ici là, portez-vous bien…

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⏱ Temps de lecture : 3 minutes chrono

👉 Après avoir vu où se concentrent les copropriétés (édition #4) et comment elles se répartissent entre gros et petits syndics (édition #5), il est temps de répondre à une question clé :

Dans chaque département, combien de copropriétés en moyenne sont gérées par les syndics professionnels ?

Le nombre de copropriétés par département

Sans surprise, Paris est très largement en tête avec plus de 30 000 copropriétés. C’est plus du double des Alpes-Maritimes, en 2e position.

🥉 Sur le podium aussi : les Bouches-du-Rhône (talonnées par le Rhône).

Et tout en bas ? La Creuse, avec seulement 74 copropriétés.

Le nombre de syndics pro

Encore une fois, Paris domine avec 851 syndics pros recensés, suivi des Hauts-de-Seine (696) et de la Seine-Saint-Denis (557).

À l’inverse, la Creuse, l’Indre et la Lozère n’en comptent que 8 ou 9 chacun.

Combien de copropriétés chaque syndic gère-t-il ?

C’est là que ça devient intéressant.

Dans certains départements comme le Bas-Rhin ou la Loire-Atlantique, chaque syndic gère plus de 65 copropriétés en moyenne.

Mais dans d’autres, comme la Seine-Saint-Denis ou le Gers, les syndics ne gèrent qu’une dizaine de copropriétés chacun.

En résumé :

• Certains marchés sont très concentrés et d’autres très fragmentés

• Certains départements comme le Bas-Rhin, la Loire-Atlantique ou l’Ille-et-Vilaine ont la chance d’avoir en moyenne entre 63 et 69 copropriétés par syndic

Pour aller un peu plus loin que les 3 premiers

Nous avons extrait les données pour les 8 départements avec un nombre moyen de copros le plus élevé et les 8 plus faibles. 👇

💡 Envie qu’on creuse un peu plus la question ? On prépare justement une analyse des inégalités de marché avec des indices type Gini ou Herfindahl-Hirschman.

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On parle souvent des éléphants dans la pièce : Lamy avec ses 11 000 copropriétés ou tous les Foncia réunis et leurs presque 40 000 copropriétés. Impressionnant, non ?

Mais quand on regarde la distribution réelle du nombre de copropriétés par syndic, on découvre un paysage beaucoup plus fragmenté.

👉 En France, on compte environ 4 500 syndics professionnels (plus précisément 4 461 entités juridiques).

Ensemble, ces syndics gèrent entre 300 000 et 350 000 copropriétés (306 737 déclarées au registre de l’Anah au 31 décembre 2024).

📊 Cela représente en moyenne 69 copropriétés par syndic.

Mais attention, la médiane est bien plus basse !
➡️ La moitié des syndics gèrent moins de 37 copropriétés
➡️ L’autre moitié en gèrent plus
Autrement dit, le marché est dominé en nombre par de petites structures.

Voici la répartition complète :

En résumé :

• 1 syndic gère plus de 10 000 copropriétés (Lamy)

• 10 syndics gèrent entre 1 000 et 1 700 copropriétés

• 39 syndics gèrent entre 500 et 1 000 copropriétés

• 207 syndics gèrent entre 200 et 500 copropriétés

• 593 syndics gèrent entre 100 et 200 copropriétés

• 3611 syndics gèrent moins de 100 copropriétés

💡 J’espère que ces chiffres vous inspireront.
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Mais d’autres zones affichent également une densité remarquable, parfois moins intuitive :

• Littoral méditerranéen : de Menton à Marseille, la densité atteint des sommets. Le climat, l’attractivité touristique expliquent en partie ce phénomène

• Côte atlantique : de Biarritz à Brest en passant par La Rochelle ou les Sables-d’Olonne, les résidences secondaires en copropriété sont nombreuses

• Façade nord : de Dunkerque à la baie de Somme, on retrouve une urbanisation dense liée à l’histoire industrielle et portuaire

• Grand Est : le fameux “losange” Metz–Nancy–Mulhouse–Strasbourg se détache nettement. En contraste, une large zone à l’ouest de cette région reste très peu dotée en copropriétés, jusqu’à Dijon ou l’Île-de-France.

• Sillon alpin : de Genève à Grenoble, en passant par Annecy ou Chambéry, on observe une densité inattendue, en partie liée à la présence de stations de ski où l’habitat en copropriété domine

Nous disposons des données pour les DOM-TOM si ça vous intéresse, contactez-nous !

Une tendance claire se dessine : plus le nombre de lots augmente, plus la gestion professionnelle devient incontournable.

Mais connaissez-vous le nombre moyen de lots dans une copropriété selon le type de syndic ?

Voici la réponse en quelques statistiques :

Tous les lots

• Un syndic professionnel gère en moyenne 4 fois plus de lots par copropriété qu’un syndic bénévole.

• La moitié des copropriétés gérées par un syndic professionnel comptent plus de 33 lots, tandis que l’autre moitié en compte moins.

• À l’inverse, pour les syndics bénévoles, la médiane se situe à seulement 9 lots.

Les lots principaux (habitations, bureaux, commerces)

• En se concentrant uniquement sur les lots principaux, un syndic professionnel gère toujours en moyenne 3,6 fois plus de lots principaux par copropriété qu’un syndic bénévole.

• La médiane des copropriétés gérées par un syndic professionnel est alors de 16 lots principaux, contre 5 lots principaux pour les copropriétés gérées bénévolement. (Médiane = autant de copropriétés au dessus de ce chiffre qu’au dessous)

Tout résumé en une image (un peu dense)

A la semaine prochaine pour une nouvelle stat’copro.

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D’ici là, portez vous bien.

• 🥇 Foncia est leader dans 47 départements soit dans presque 1 département sur 2 (49% pour être précis) avec 37 entités juridiques différentes (dont Immo de Corse)

• 🥈 Citya arrive en second avec 11 départements (soit 11,5%)

• 🥉 Lamy est médaille de bronze avec 8 départements

• Immo de France 6 départements (avec Gibert Immobilier)

• Square Habitat 5 départements

• Certains sont leaders de leur départements en gérant entre 1 500 et 2 000 copropriétés (Foncia Toulon par exemple) alors que d’autres le sont avec une centaine de copropriétés (Lozer Gestion Crédit Sologec en Losère par exemple)

Bravo aux 16 indépendants !

Savez-vous quels sont les seconds et troisièmes par département❓

Bravo aux 14 syndics :

1. Maestro Syndic

2. Franchet et Compagnie (client actes.immo)

3. David Gestion

4. Aste Immobilier

5. Valea Immo

6. So Nice (client actes.immo)

7. Jagora

8. Octo Immo

9. Kairos Gestion Conseil

10. Gestion Syndic Leman

11. Jurin Immobilier

12. Orléans Nord Immobilier

13. TCGI

14. TSI Gestion

A lundi, pour une autre statistique 👋

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Exemple : « Quel syndic gère le plus de copropriétés dans votre département ? Et d'ailleurs, qui arrive en 2e et en 3e place ? »

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À la semaine prochaine,

L'équipe actes.immo